Guía para exentar el pago de ISR de una casa

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mayo 31, 2023

¿Sabías que al comprar una propiedad hay ciertos impuestos que debes cubrir? Si aún no conoces de qué se trata y cómo puedes exentar impuestos por la venta de una casa, esta información te interesa.

Recuerda que todo proceso de compraventa de un inmueble implica el pago de impuestos tanto para el comprador como para el vendedor.
Sin embargo, algunos de ellos, como el Impuesto Sobre la Renta (ISR), pueden exentarse siempre y cuando se cumplan ciertas normas y se cuente con documentos expedidos al momento de la compra.

¿Qué es el ISR?

Antes que nada, es importante que sepas que se trata de un impuesto federal. De acuerdo con el Servicio de Administración Tributaria (SAT), se aplica a los ingresos obtenidos que incrementan el patrimonio de un contribuyente, tales como:

salarios;
arrendamiento de inmuebles;
construcción;
venta de inmuebles;
actividades artísticas, deportivas o espectáculos públicos;
ingresos por comercialización o fabricación;
premios económicos.

No obstante, el ISR considera algunas excepciones en su cobro, como con las herencias o donaciones.

ISR al vender una casa

Cuando una persona obtiene ingresos por la venta de un inmueble, debe pagar el ISR correspondiente, el cual puede llegar a ser hasta del 35%.
En muchos casos es el propio notario ante el que se realiza la compraventa, quien retiene el impuesto junto con los gastos de escrituración.

El monto a pagar puede variar dependiendo del valor de avalúo, sin embargo, existen algunos casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir gastos que se restan a la ganancia por la venta del inmueble y, como resultado, pagar un impuesto menor.
Para saber si puedes acceder a este beneficio, hemos preparado para ti la guía para exentar o deducir el ISR al vender tu casa.

¿Cómo exentar impuestos por venta de casa?

El principal requisito para evitar el pago de dicho impuesto es que el propietario o el vendedor no hayan vendido algún otro bien durante los tres años anteriores.

En cuanto a los ingresos, se encuentran exentos los obtenidos por la venta de casa habitación hasta por un monto equivalente a 700,000 Udis, es decir, un aproximado a cuatro millones y medio de pesos, monto que es variable y cambia a cierto tiempo.
Además, es necesario acreditar la propiedad con documentos oficiales que demuestren que la casa en su momento fue del vendedor, esto mediante comprobantes de domicilio.

Para poder exentar el pago de una propiedad, hay ciertos factores que se deben cubrir, a saber:

Comprobar que la casa o departamento a vender haya sido el domicilio del vendedor.
La propiedad debe contar con un uso de suelo habitacional, es decir, no puede ser solo terreno.
Comprobantes fiscales del pago de luz que deberán estar a nombre del contribuyente, descendientes o ascendientes en línea recta.
Comprobante fiscal del pago de telefonía fija a nombre del vendedor o familia directa.
Estados de cuenta bancaria o departamentales que indiquen la dirección del inmueble
Credencial del INE.

Aunque la Ley no especifica cuántos comprobantes serán requeridos, es posible que se soliciten comprobantes de dos a seis meses anteriores a la fecha de venta.
Si compraste tu casa con un crédito del Infonavit, también deberás consultar tu saldo y estado de cuenta en el portal Mi Cuenta Infonavit.

Deducción del ISR

De acuerdo con el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, en caso de no poder exentar el impuesto por superar el monto establecido por la ley o al no ser la casa habitación del contribuyente, podrán deducirse algunos conceptos que el notario tomará en cuenta para calcular el ISR correspondiente.
Para hacerlo se deberá entregar al notario facturas por ciertos conceptos. Cabe destacar que algunas facturas deben ser solicitadas al momento de la compra y otras durante el tiempo que se habita el inmueble y que no podrán recuperarse más adelante.

Costo comprobado de adquisición (lo que al vendedor le costó adquirir el inmueble): se acredita para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, con la escritura correspondiente y un complemento de la factura del notario (CFDI) con información de cuándo se adquirió de una persona física. Es muy importante asegurarse de contar con la factura del notario desde la compra del inmueble, pues de lo contrario no podrá deducirse al momento de la venta.
Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: se acreditan con las facturas correspondientes con el aviso de terminación de obra o con un avalúo (en este último caso solo al 80%). La recomendación aquí es siempre contar con las facturas en regla y dar todos los avisos para evitar algún problema en el futuro.
Gastos notariales: estos se acreditan con la factura correspondiente
Comisiones y mediaciones: se refiere a la cantidad que se le paga a los mediadores o “corredores” inmobiliarios. Como decíamos, para deducir estos gastos, deberá exigirse una factura al momento de la compra; si no se cuenta con ella, no habrá deducibilidad de este concepto.

Como puedes ver, es recomendable preguntar al notario todo lo relacionado con la exención y deducción del ISR desde la adquisición del inmueble, pues al momento de la compraventa tal vez ya no se puedan conseguir los documentos necesarios.

Finalmente, recuerda que si no lograste exentar el impuesto, deberás presentar tu declaración anual sin importar que no trabajes o nunca la hayas hecho. Es importante que manifiestes este ingreso.
Además, si adquiriste tu propiedad mediante un crédito hipotecario, debes estar al día con tus pagos para evitar problemas legales o financieros.

En el caso del vendedor, ¿debe pagar algún impuesto?

Cómo vendedor también debes pagar algunos impuestos por la venta de una casa, el principal siendo el ISR. Este se calcula sobre la ganancia que obtienes por la enajenación del inmueble.
El puesto puede llegar a ser de hasta el 35%, pero puedes exentar impuestos por venta de casa o deducirlo bajo ciertas condiciones, como ya vimos en este artículo.

Otro impuesto que debes pagar, si eres vendedor, es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), en el caso de que residas en el extranjero y vendas una propiedad en México.
Este impuesto se aplica sobre la ganancia obtenida con una tasa del 35% y se retiene un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública.
Además, con este impuesto debes cubrir los gastos notariales y de avalúo correspondientes.